Plafon KPR vs Harga Rumah: Mengapa Keduanya Seringkali Tidak Sama?

Banyak orang mengira jika harga rumah yang diincar adalah Rp 500 juta, maka bank otomatis akan meminjamkan uang sebesar Rp 500 juta juga. Namun, kenyataannya seringkali berbeda. Saat surat persetujuan kredit (SP3K) keluar, angka yang muncul justru lebih kecil. Fenomena inilah yang sering disebut dengan selisih antara Plafon KPR dan Harga Rumah.

Kenapa hal ini bisa terjadi? Mari kita bedah satu per satu agar rencana keuanganmu tidak berantakan.

1. Apa Itu Plafon KPR?

Secara sederhana, Plafon KPR adalah jumlah pinjaman maksimal yang diberikan bank kepada debitur. Ini adalah "modal" yang dipinjamkan bank untuk membantumu membeli properti. Plafon ini hampir selalu lebih rendah dari harga jual rumah karena adanya kebijakan Down Payment (DP) atau uang muka.

2. Penyebab Utama Perbedaan Angka

Ada tiga faktor teknis yang membuat plafon KPR Anda tidak sama dengan harga rumah:

• LTV (Loan to Value): Bank Indonesia mengatur rasio pinjaman terhadap nilai aset. Jika bank menetapkan LTV 90%, maka plafon maksimal yang bisa Anda dapatkan adalah 90% dari harga rumah. Sisa 10% wajib Anda bayar sendiri sebagai DP.

• Hasil Appraisal Bank: Ini adalah alasan yang paling sering bikin kaget. Bank akan menurunkan tim penilai (appraiser) untuk menaksir harga rumah. Jika menurut pengembang harga rumah adalah Rp 600 juta, namun menurut bank nilainya hanya Rp 550 juta, maka plafon akan dihitung dari angka Rp 550 juta tersebut.

• Kapasitas Angsuran (DSR): Bank melihat kemampuan bayarmu. Jika gaji Anda tidak mencukupi untuk mencicil pinjaman penuh, bank akan menurunkan plafonnya agar cicilan bulananmu tidak melebihi 30 - 40% dari pendapatan.

3. "Jurus" Menghadapi Selisih Plafon

Jika plafon yang disetujui bank ternyata jauh di bawah harga rumah, Anda akan menghadapi apa yang disebut sebagai Kelebihan Plafon. Artinya, Anda harus menambah uang muka secara mandiri.

Tips agar tidak kaget:

• Siapkan Dana Cadangan

Selalu siapkan dana lebih (sekitar 5 -10% dari harga rumah) di luar uang muka resmi untuk berjaga-jaga jika hasil appraisal bank rendah.

• Cek Riwayat Kredit

Pastikan skor BI Checking (SLIK OJK) bersih agar bank tidak ragu memberikan plafon maksimal.

• Bandingkan Beberapa Bank

Setiap bank punya standar appraisal yang berbeda. Jangan terpaku pada satu bank saja.

Kesimpulan

Memahami bahwa plafon KPR jarang sekali menutupi 100% harga rumah adalah langkah awal perencanaan properti yang sehat. Dengan mengetahui celah ini, Anda bisa lebih siap secara finansial dan tidak perlu batal akad hanya karena kekurangan dana di tengah jalan.

Jika Anda ingin memilih suku bunga terbaik, konsultasikan dengan Dr. Loan by Loan Market!

Kami akan membantu Anda memilih suku bunga terbaik dari bank terpercaya.

Mari konsultasi sekarang!

👉🏻www.loanmarket.co.id

Written by: Jasmine Cahya (Intern Marcomm Loan Market)

Editor by: Catherine Susanto (Marcomm Supervisor Loan Market)

​