Berapa Sebenarnya Nilai Rumah Anda? Ketahui 5 Faktor yang Dilihat Bank Saat Melakukan Appraisal

Anda telah menghabiskan waktu berbulan-bulan mencari rumah impian, menegosiasikan harga terbaik dengan penjual, dan akhirnya menemukan harga yang disepakati. Namun, saat pengajuan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) masuk ke bank, tiba-tiba muncul perhitungan baru yang bisa mengubah segalanya.

Di mata bank, harga rumah Anda bisa berbeda drastis dari harga jual. Nilai inilah yang disebut Nilai Appraisal.

Appraisal properti adalah tahap paling krusial. Jika nilai appraisal yang ditetapkan bank lebih rendah dari harga jual yang Anda sepakati, plafon pinjaman KPR Anda akan ikut turun, dan Anda wajib menalangi kekurangan dana tunai (top up) agar transaksi tetap berjalan.

Oleh karena itu, mari kita bahas 5 faktor utama yang menjadi fokus tim appraiser bank saat menilai properti pada artikel ini!

Apa Itu Appraisal Properti dalam KPR?

Appraisal properti adalah proses penilaian independen yang dilakukan oleh seorang appraiser bersertifikat (pihak ketiga yang ditunjuk bank) untuk menentukan nilai pasar wajar dan nilai likuidasi dari properti yang akan dijadikan jaminan KPR.

Tujuan Utamanya: Bagi bank, ini adalah langkah manajemen risiko. Bank harus memastikan bahwa jika Anda gagal bayar di tengah jalan, nilai jaminan (properti) yang mereka sita akan lebih besar dari sisa utang Anda.

Nilai appraisal ini akan menjadi dasar perhitungan LTV (Loan to Value), yaitu berapa persen dari nilai tersebut yang bisa dipinjamkan bank kepada Anda (misalnya, LTV 80 - 90%).

5 Faktor Utama yang Dilihat Bank Saat Melakukan Appraisal

Tim appraiser akan melakukan survei fisik dan studi data. Berikut adalah faktor-faktor penentu nilai:

1. Faktor Legalitas dan Dokumen (Faktor Penentu Keabsahan)

Ini adalah pemeriksaan dasar yang menentukan apakah properti layak dijaminkan. Tanpa legalitas yang kuat, nilai properti dianggap nol.

• Bank akan memastikan properti memiliki jaminan hukum yang bersih.

• Jenis sertifikat (SHM/HGB), keabsahan IMB (Izin Mendirikan Bangunan), dan status PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) yang harus lunas dan sesuai.

• Sertifikat yang masih dalam sengketa, ada blokir, atau perbedaan luas di IMB dengan kondisi lapangan akan membuat appraisal gagal total atau nilainya turun drastis.

2. Faktor Lokasi dan Lingkungan (Faktor Harga Pasar)

Nilai sebuah properti sangat ditentukan oleh letaknya dan potensi area sekitarnya.

• Kemudahan akses, fasilitas, dan keamanan.

• Akses jalan utama (apakah bisa dilalui 2 mobil?), kedekatan dengan fasilitas penting (sekolah, rumah sakit, pusat perbelanjaan, dan jalan tol), serta tingkat keamanan lingkungan.

• Lokasi di gang sempit yang tidak dapat diakses mobil, atau properti yang berada di zona rawan bencana (banjir) cenderung membuat nilai appraisal jatuh.

3. Faktor Perbandingan Harga Pasar (Faktor Komparasi)

Metode ini adalah tulang punggung penilaian. Appraiser akan mencari data pembanding.

• Seberapa realistis harga jual properti Anda dibandingkan transaksi sejenis yang sudah terjadi.

• Penilaian harga jual properti komparatif (sebanding) yang baru saja terjual di lingkungan yang sama (biasanya dalam radius 1-2 km).

• Appraiser mencari setidaknya 3 hingga 5 data pembanding yang valid untuk menentukan rata-rata harga pasar. Jika harga properti Anda jauh di atas harga rata-rata pembanding, appraisal akan menyesuaikannya ke bawah.

4. Faktor Kondisi Fisik Bangunan (Faktor Penyusutan Nilai)

Faktor ini menilai kualitas konstruksi dan seberapa baik properti tersebut dirawat.

• Usia bangunan, jenis material, dan ada tidaknya kerusakan.

• Usia bangunan (semakin tua, semakin besar penyusutan nilainya), jenis material (apakah menggunakan material standar atau premium), serta adanya kerusakan struktural (retak pada dinding utama, kebocoran atap yang parah).

• Sebelum appraisal, pastikan rumah dalam keadaan bersih, rapi, dan semua instalasi listrik/air berfungsi baik. Rumah yang terawat akan memberikan skor lebih tinggi.

5. Faktor Tata Ruang dan Ukuran (Faktor Fungsionalitas)

Kesesuaian properti dengan dokumen resmi dan efisiensi penggunaannya.

• Luas Tanah (LT) dan Luas Bangunan (LB) yang sesuai, serta penataan ruang.

• Appraiser akan mengukur LT dan LB secara fisik untuk dicocokkan dengan yang tertera di sertifikat dan IMB. Mereka juga menilai tata ruang, apakah fungsional (misalnya, ukuran kamar tidak terlalu kecil) atau ada penyimpangan.

• Jika ada bangunan tambahan yang belum diurus IMB-nya, bank hanya akan menghitung nilai bangunan yang tercantum di IMB.

Kesimpulan

Nilai appraisal yang ditetapkan oleh bank adalah harga "sebenarnya" bagi lembaga keuangan, dan ini adalah dasar mutlak perhitungan pinjaman KPR. Jangan samakan harga jual dengan nilai appraisal.

Jika Anda ingin KPR Anda lolos dengan plafon maksimal, konsultasikan dengan Loan Market!

Loan Advisers kami akan membantu pengajuan KPR Anda hingga di approved oleh bank terpercaya.

Mari konsultasi sekarang!

🔗 www.loanmarket.co.id

Written By: Jasmine Cahya (Intern Marcomm Loan Market Indonesia)

Editor By: Rizka Amelia (Marcomm Supervisor Loan Market Indonesia)