Rahasia di Balik Plafon Pembiayaan: Faktor Penting yang Tentukan Pinjaman Anda!

Membeli rumah adalah salah satu keputusan finansial terbesar dalam hidup seseorang. Bagi sebagian besar masyarakat, Kredit Pemilikan Rumah (KPR) menjadi jembatan utama untuk mewujudkan impian tersebut. Namun, di balik pengajuan KPR yang mulus, terdapat satu elemen krusial yang menentukan batas kemampuan Anda memiliki rumah, yaitu Plafon Pembiayaan.

Apa Itu Plafon Pembiayaan?

Plafon Pembiayaan dapat didefinisikan sebagai batas maksimum dana pinjaman yang akan disetujui dan dicairkan oleh bank atau lembaga keuangan kepada debitur. Plafon inilah yang secara langsung menentukan harga dan jenis rumah yang secara realistis mampu Anda beli. Kesalahan dalam memahami, menghitung, atau mengoptimalkan plafon pembiayaan KPR dapat berujung pada pengajuan yang ditolak, atau bahkan terperangkap dalam beban finansial yang terlalu berat di masa depan. Oleh karena itu, memahami rahasia di balik perhitungan plafon adalah langkah pertama menuju kepemilikan rumah yang aman dan nyaman.

Mekanisme Penentuan Plafon KPR oleh Bank

Salah satu pilar utama dalam penentuan plafon yang akan ditentukan bank adalah Loan-to-Value (LTV). LTV adalah rasio perbandingan antara nilai pinjaman yang diberikan bank dengan nilai properti yang dijadikan agunan. Plafon yang disetujui bank tidak akan pernah mencapai 100% dari harga jual rumah. Batas maksimum LTV diatur oleh regulasi Otoritas Jasa Keuangan (OJK) dan Bank Indonesia.

Contoh: Jika bank menetapkan LTV sebesar 80% dan nilai appraisal properti Anda adalah Rp 500.000.000, maka plafon maksimal yang dapat Anda pinjam adalah Rp 400.000.000 (80% dari Rp 500 Juta). Sisa Rp 100.000.000 wajib Anda penuhi sebagai Uang Muka (Down Payment/DP).

Faktor-Faktor Krusial Penentu Plafon Pinjaman Anda

Penentuan plafon KPR sangat personal karena melibatkan dua variabel utama: Kapabilitas Keuangan Debitur dan Kualitas Agunan (Properti).

A. Analisis Kapasitas Finansial Debitur (Faktor Internal)

Ini adalah faktor utama yang bank lihat untuk menilai kemampuan Anda membayar cicilan secara berkelanjutan.

1. Rasio Debt-to-Income (DTI) 

Rasio DTI adalah perhitungan terpenting yang digunakan bank. Rasio ini membandingkan total seluruh cicilan utang bulanan yang Anda miliki (termasuk cicilan KPR yang baru diajukan) dengan total pendapatan bersih bulanan Anda.

DTI = Total Cicilan Hutang Bulanan/Pendapatan Bersih Bulanan x 100%

Bank umumnya membatasi rasio DTI antara 30% hingga 40%. Artinya, jika penghasilan bersih Anda Rp 15.000.000, maka total maksimum cicilan utang bulanan Anda idealnya tidak melebihi Rp 4.500.000 hingga Rp 6.000.000. Jika Anda sudah memiliki cicilan kendaraan bermotor atau pinjaman lain, jumlah tersebut akan dikurangkan, dan sisa dana itulah yang menentukan besaran cicilan KPR yang diperbolehkan, yang kemudian akan membatasi plafon pinjaman Anda.

2. Stabilitas dan Jenis Pendapatan

Bank akan menilai seberapa stabil sumber penghasilan Anda. Karyawan tetap yang bekerja di perusahaan mapan cenderung mendapatkan penilaian risiko yang lebih rendah karena memiliki slip gaji yang jelas dan jaminan pekerjaan yang relatif tinggi.

Sementara itu, wiraswasta, pengusaha, atau freelancer harus menunjukkan bukti stabilitas pendapatan selama minimal 2 hingga 3 tahun terakhir, melalui rekening koran dan laporan keuangan yang terstruktur. Stabilitas yang meragukan akan menyebabkan plafon yang disetujui lebih kecil sebagai mitigasi risiko.

3. Durasi Tenor Pinjaman

Meskipun tenor yang lebih panjang (misalnya 25 tahun) membuat total bunga yang dibayarkan lebih besar, tenor yang panjang juga dapat menurunkan jumlah cicilan bulanan yang harus dibayar. Dengan cicilan bulanan yang lebih rendah, Anda dapat memenuhi batasan DTI bank dengan pinjaman plafon yang lebih besar.

B. Kualitas Agunan (Properti yang Diajukan)

Meskipun kemampuan finansial Anda baik, properti yang Anda beli juga harus memenuhi standar bank.

4. Nilai Appraisal Properti

Bank akan menunjuk appraiser independen untuk menentukan Nilai Jual Wajar (NJW) properti. Tim appraiser akan mempertimbangkan faktor-faktor seperti kondisi fisik bangunan, fasilitas umum di sekitar, dan harga properti pembanding di wilayah tersebut.

Plafon KPR akan dihitung berdasarkan nilai terendah antara harga jual properti yang ditawarkan pengembang dan nilai hasil appraisal bank. Jika hasil appraisal lebih rendah dari harga jual, maka plafon pinjaman Anda akan ikut turun.

5. Legalitas dan Lokasi Properti

Properti dengan legalitas yang lengkap dan bersih (Sertifikat Hak Milik/SHM atau Sertifikat Hak Guna Bangunan/SHGB yang valid, serta Izin Mendirikan Bangunan/IMB) akan mendapat penilaian agunan yang optimal. Lokasi properti yang berada di zona kuning atau hijau (sesuai tata ruang kota) dan memiliki akses infrastruktur yang baik juga akan meningkatkan nilai agunan, sehingga berpotensi mendapatkan plafon yang lebih tinggi.

C. Riwayat dan Profil Kredit Debitur

6. Skor Kredit (SLIK OJK)

Bank wajib memeriksa riwayat kredit Anda melalui Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK) OJK, yang sering disebut BI Checking. Riwayat kredit yang buruk (terutama kolektibilitas Kol 3 atau lebih) akan secara otomatis menolak pengajuan atau, setidaknya, menurunkan plafon secara drastis. Skor kredit yang bersih dan baik menunjukkan tanggung jawab finansial, yang merupakan modal utama untuk mendapatkan plafon maksimal.

Hitung Plafon Anda dengan Lebih Mudah Bersama Loan Market!

Plafon pembiayaan KPR bukanlah angka yang muncul secara acak, melainkan hasil interaksi kompleks dari berbagai faktor yang mencerminkan profil risiko Anda. Rahasianya terletak pada pemahaman yang mendalam terhadap tiga pilar utama: kapasitas finansial pribadi, kualitas agunan, dan riwayat kredit yang bersih.

Bersama Loan Market, Anda bisa menghitung plafon pembiayaan ideal, membandingkan penawaran dari berbagai bank, dan memilih solusi KPR terbaik sesuai kebutuhan Anda.

Mari konsultasi sekarang!

👉🏻www.loanmarket.co.id

Written by: Jasmine Cahya (Intern Marcomm Loan Market Indonesia)

Editor by: Rizka Amelia (Marcomm Supervisor Loan Market Indonesia)