Apa Itu Appraisal dan Mengapa Penting dalam KPR?

Apa itu Appraisal KPR?

Appraisal adalah proses penilaian atau penaksiran nilai ekonomis suatu aset secara objektif. Dalam konteks KPR, aset yang dinilai adalah properti Anda, baik itu rumah, tanah, apartemen, atau properti komersial. Penilaian ini tidak dilakukan sembarangan, melainkan oleh pihak ketiga yang independen dan profesional, yang dikenal sebagai penilai properti (appraiser).

Para appraiser ini bukan sekadar menaksir harga. Mereka adalah ahli bersertifikasi yang memiliki pengetahuan mendalam tentang pasar properti, tren harga, serta faktor-faktor teknis dan legal yang memengaruhi nilai. Mereka akan melakukan survei lapangan yang komprehensif, mengumpulkan data, dan menganalisis berbagai aspek properti untuk menghasilkan nilai wajar yang akurat dan dapat dipertanggungjawabkan di pasaran.

Tujuan utama dari appraisal adalah untuk menyediakan gambaran nilai properti yang objektif dan transparan kepada bank atau lembaga keuangan pemberi KPR. Ini penting karena bank tidak akan mencairkan pinjaman melebihi nilai properti yang mereka jadikan jaminan. Nilai yang dihasilkan dari laporan appraisal inilah yang akan menjadi dasar pertimbangan utama bank dalam menetapkan jumlah pinjaman yang bisa Anda dapatkan, sekaligus berfungsi sebagai instrumen mitigasi risiko bagi bank itu sendiri.

Jenis-Jenis Appraisal yang Ada di Bank

Dalam praktiknya, bank dapat melakukan beberapa jenis appraisal tergantung pada objek jaminan atau kebutuhan penilaian. Umumnya, jenis-jenis appraisal ini meliputi:

• Appraisal Bangunan: Penilaian ini berfokus pada nilai fisik dan fungsional dari bangunan itu sendiri, tanpa memasukkan nilai tanahnya secara terpisah. Ini relevan untuk unit apartemen atau properti strata title lainnya di mana kepemilikan tanah bersifat bersama.
• Appraisal Tanah: Jenis appraisal ini khusus menilai harga tanah kosong per meter persegi berdasarkan lokasi, peruntukan (misalnya, perumahan, komersial), dan potensi pengembangannya.
• Appraisal Tanah dan Bangunan: Ini adalah jenis appraisal yang paling umum untuk KPR rumah tinggal. Penilai akan menghitung nilai keseluruhan properti yang mencakup nilai tanah dan nilai bangunan di atasnya secara terpadu.

Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Appraisal KPR

Appraiser akan mempertimbangkan berbagai elemen saat menilai properti. Memahami faktor-faktor ini dapat membantu Anda mempersiapkan properti jika Anda adalah penjual, atau memahami potensi nilai properti jika Anda adalah pembeli:

• Lokasi Properti: Ini adalah faktor paling dominan. Properti di lokasi strategis, dekat dengan pusat kota, akses transportasi publik yang mudah, fasilitas umum lengkap (sekolah, rumah sakit, pusat perbelanjaan, tempat ibadah), dan area yang berkembang, cenderung memiliki nilai appraisal yang lebih tinggi. Lingkungan sekitar seperti keamanan dan kebersihan juga turut dipertimbangkan.
• Kondisi Rumah: Penilai akan memeriksa kondisi struktural bangunan, kualitas material yang digunakan (lantai, dinding, atap), kondisi instalasi listrik dan air, serta tingkat perawatan secara keseluruhan. Rumah yang terawat baik, bersih, dan minim kerusakan pasti akan dinilai lebih tinggi daripada properti yang usang atau butuh banyak perbaikan.
• Akses Jalan: Ketersediaan dan kualitas akses jalan menuju properti sangat krusial. Jalan yang lebar, beraspal baik, dan mudah dijangkau kendaraan akan meningkatkan nilai properti.
• Nilai Jual Objek Pajak (NJOP): NJOP adalah harga rata-rata properti yang ditetapkan pemerintah sebagai dasar pengenaan PBB. Meskipun bukan satu-satunya penentu, NJOP sering dijadikan salah satu acuan awal oleh appraiser.
• Spesifikasi Bangunan: Detail seperti jumlah kamar tidur dan kamar mandi, luas bangunan, tata letak ruangan, fungsionalitas, sirkulasi udara, pencahayaan alami, dan desain arsitektur yang efisien dapat menambah nilai properti.
• Riwayat Kredit: Meskipun ini bukan faktor yang mempengaruhi nilai properti secara langsung, riwayat kredit Anda sebagai pemohon KPR akan mempengaruhi keputusan bank untuk menyetujui pinjaman. Bank akan melihat hasil SLIK OJK Anda untuk menilai kelayakan kredit.

Tips Meningkatkan Appraisal Rumah

Jika Anda ingin nilai appraisal rumah Anda lebih optimal, ada beberapa tips yang bisa Anda pertimbangkan:

• Lakukan Renovasi Ringan: Perbaikan kecil namun signifikan seperti mengecat ulang dinding, memperbaiki keran bocor, merapikan taman, atau membersihkan seluruh area rumah bisa memberikan kesan positif pada appraiser. Pastikan rumah terlihat terawat dan siap huni.
• Tambahkan Fungsi Komersial (Jika Memungkinkan): Untuk beberapa properti, terutama di lokasi strategis, menambahkan fungsi komersial seperti ruang usaha kecil atau homestay bisa meningkatkan nilai appraisal karena properti memiliki potensi pendapatan. Namun, pastikan ini sesuai dengan peruntukan zonasi dan perizinan.
• Pilih Lokasi Menguntungkan: Ini lebih kepada tips untuk memilih properti yang sudah memiliki potensi appraisal tinggi sejak awal. Properti di area yang sedang berkembang pesat, dekat dengan fasilitas umum, atau memiliki rencana pengembangan infrastruktur di masa depan, akan cenderung memiliki nilai appraisal yang terus meningkat.

Mengapa Appraisal Sangat Vital dalam Proses KPR?

Proses appraisal memegang peran yang sangat strategis dalam pengajuan KPR Anda. Berikut adalah beberapa alasan mengapa tahap ini sangat vital:

1. Penentu Plafon Kredit Maksimal: Ini adalah salah satu fungsi paling penting. Bank akan menggunakan hasil appraisal sebagai acuan utama untuk menentukan jumlah maksimal KPR (plafon kredit) yang dapat Anda pinjam. Jika hasil appraisal properti Anda ternyata lebih rendah dari harga jual yang telah Anda sepakati dengan penjual, maka jumlah pinjaman KPR yang disetujui bank bisa jadi lebih kecil dari yang Anda harapkan. Hal ini menuntut Anda untuk menyiapkan dana down payment (DP) yang lebih besar.
2. Mitigasi Risiko Keuangan bagi Bank: Bagi bank, appraisal adalah mekanisme pengaman yang fundamental. Ini memastikan bahwa nilai jaminan (properti) yang dipegang bank setidaknya sebanding atau bahkan lebih tinggi dari jumlah pinjaman yang mereka keluarkan. Dalam skenario terburuk, jika terjadi kredit macet di masa depan, bank dapat menyita dan menjual properti tersebut untuk menutupi kerugian mereka. Tanpa appraisal yang akurat, risiko bank akan jauh lebih tinggi.
3. Alat Negosiasi yang Kuat bagi Pembeli: Hasil appraisal yang objektif bisa menjadi kartu truf Anda. Apabila nilai appraisal properti ternyata jauh di bawah harga jual yang ditawarkan penjual, Anda memiliki dasar yang sangat kuat untuk melakukan negosiasi ulang harga. Ini memberikan Anda posisi tawar yang lebih baik dan potensi untuk mendapatkan properti dengan harga yang lebih rasional.
4. Melindungi Investasi Anda: Appraisal membantu Anda sebagai pembeli untuk terhindar dari potensi membeli properti dengan harga yang terlalu mahal atau di atas nilai pasarnya. Dengan adanya penilaian independen ini, Anda bisa memastikan bahwa investasi properti Anda adalah keputusan yang bijak dan sesuai dengan nilai riil di pasaran.
5. Persyaratan Regulasi: Proses appraisal juga merupakan bagian dari kepatuhan terhadap regulasi perbankan dan keuangan. Lembaga pengawas keuangan mewajibkan bank untuk melakukan penilaian aset jaminan secara profesional untuk menjaga stabilitas sistem keuangan.

Memahami Biaya Appraisal

Penting untuk diingat bahwa proses appraisal ini memiliki biaya. Biaya appraisal adalah salah satu komponen biaya yang perlu Anda siapkan di awal saat mengajukan KPR. Besaran biaya ini bervariasi tergantung pada kebijakan bank, jenis dan lokasi properti, serta kompleksitas penilaian. Umumnya, biaya appraisal berkisar antara Rp500.000 hingga Rp1.500.000, namun bisa juga dihitung berdasarkan persentase kecil dari nilai properti. Biaya ini biasanya dibayarkan di muka atau dipotong langsung dari dana pencairan KPR Anda.

Memahami secara mendalam apa itu appraisal, mengapa begitu penting, dan faktor-faktor yang mempengaruhinya akan sangat membekali Anda dalam perjalanan pengajuan KPR. Dengan persiapan yang matang dan pemahaman yang baik mengenai proses ini, peluang Anda untuk mendapatkan KPR sesuai harapan akan semakin besar. Apakah Anda sudah mempertimbangkan faktor-faktor ini untuk properti impian Anda?

Loan Market sebagai financial aggregator pertama di Indonesia menyediakan jasa konsultasi mengenai pengajuan hingga keperluan terkait berbagai macam jenis kredit dan pinjaman. Loan Market menawarkan jaringan eksklusif dengan berbagai partner baik dari perbankan, multifinance, fintech, dan koperasi untuk memudahkan masyarakat dalam menemukan skema pinjaman yang tepat. Loan Market sudah tercatat di OJK sejak 2019 berkomitmen untuk terus menyediakan informasi yang akurat, membandingkan penawaran dari 29 lembaga keuangan terpercaya, menyediakan layanan konsultasi untuk membantu membuat keputusan finansial yang tepat. Tidak sampai situ saja, saat ini Loan Market memiliki website dan aplikasi Kalkulator KPR https://www.loanmarket.co.id/kalkulator-simulasi-kredit, sehingga lebih mudah dan praktis saat menghitung KPR. Unduh aplikasi melalui di Play Store  dan App Store. Untuk informasi lebih lanjut silahkan kunjungi website Loan Market di https://www.loanmarket.co.id/.

Written by : Jihan Asra (Intern Marcomm Loan Market & Ray White)

Editor by: Rizka Amelia (Supervisor of Digital Marketing Marcomm Loan Market)

Approved by: Rizka Amelia (Supervisor of Digital Marketing Marcomm Loan Market)