Yuk, Pahami Cara Menghitung Cicilan KPR Berdasarkan Suku Bunganya!

KPR juga dapat dianggap sebagai investasi jangka panjang. Dengan memiliki rumah sendiri, individu atau keluarga dapat menghindari pembayaran sewa yang berulang setiap bulan dan membangun kekayaan dengan memiliki aset properti yang bernilai. Selain itu, nilai properti cenderung meningkat dari waktu ke waktu, sehingga rumah juga dapat menjadi investasi yang menguntungkan di masa depan. Selain fasilitas pokok seperti pembelian rumah, KPR juga dapat menawarkan fasilitas tambahan seperti keringanan suku bunga, keringanan uang muka atau down payment (DP), dan berbagai program bantuan atau insentif dari pemerintah yang ditujukan untuk mendorong kepemilikan rumah.

Seringkali, banyak orang bertanya-tanya mengapa KPR memiliki bunga, apa tujuannya, dan bagaimana bunga tersebut dihitung. Dalam artikel ini, kita akan menjelaskan mengapa KPR memiliki bunga dan mengapa bunga ini menjadi faktor penting dalam perhitungan keuangan Anda.

Memahami Definisi Bunga KPR
Bunga KPR mengacu pada jumlah uang yang harus dibayarkan oleh peminjam kepada lembaga keuangan sebagai imbalan atas pinjaman yang diberikan. Bunga KPR bisa bervariasi tergantung pada berbagai faktor, termasuk jumlah pinjaman, suku bunga, dan jangka waktu pinjaman. Semakin tinggi suku bunga dan semakin lama jangka waktu pinjaman, semakin tinggi pula total biaya yang harus dibayarkan oleh peminjam.

Suku bunga KPR adalah tingkat bunga yang dikenakan oleh bank atau lembaga keuangan kepada peminjam untuk pinjaman Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Suku bunga ini menentukan jumlah bunga yang harus dibayar oleh peminjam setiap bulan sebagai bagian dari pembayaran cicilan pinjaman rumah mereka. Suku bunga KPR dapat bersifat tetap (fixed rate) yang berarti tingkat bunga tidak berubah sepanjang masa pinjaman, atau dapat bersifat mengambang (floating rate) yang berarti tingkat bunga dapat berubah sesuai dengan perubahan dalam pasar keuangan atau kebijakan bank sentral. Suku bunga KPR juga dapat ditetapkan sebagai suku bunga tetap untuk periode tertentu, kemudian berubah menjadi variabel setelah periode tersebut berakhir. Besar suku bunga KPR sangat mempengaruhi jumlah pembayaran bulanan peminjam dan total biaya pinjaman rumah mereka.

Mengapa KPR Memiliki Bunga?
Berikut ini adalah penjelasan kenapa peminjam wajib membayarkan bunga saat menggunakan fasilitas KPR.

1. Pendapatan bagi Pemberi Pinjaman
   Bunga KPR dapat memberikan pendapatan bagi pemberi pinjaman, seperti bank atau lembaga keuangan lainnya. Bunga yang dibayarkan oleh peminjam menjadi sumber pendapatan bagi pemberi pinjaman sebagai imbalan atas pinjaman yang mereka berikan.
2. Kompensasi Atas Risiko
   Pemberi pinjaman menghadapi risiko ketika mereka memberikan pinjaman kepada peminjam. Dengan memberlakukan bunga, pemberi pinjaman dapat mengkompensasi risiko ini. Bunga dihitung berdasarkan risiko kredit, dengan peminjam yang dianggap memiliki risiko kredit yang lebih tinggi akan dikenakan bunga yang lebih tinggi.
3. Inflasi
   Bunga juga berfungsi sebagai mekanisme untuk melindungi pemberi pinjaman dari efek inflasi. Dengan memperoleh bunga, pemberi pinjaman dapat mempertahankan daya beli dari dana yang mereka pinjamkan.

Bagaimana Bunga KPR Dihitung?
Salah satu faktor yang dapat mempengaruhi besaran pembayaran Bunga KPR adalah suku bunganya. Semakin tinggi suku bunga, semakin besar jumlah bunga yang harus dibayar peminjam. Proses menghitung cicilan KPR secara manual melibatkan penjumlahan dari angsuran pokok dan bunga setiap bulannya. Berikut adalah rumus yang digunakan untuk melakukan perhitungan cicilan KPR:

• Angsuran pokok = Jumlah pinjaman / Jangka waktu tenor dalam bulan
• Angsuran bunga per bulan = Jumlah pinjaman x Tingkat bunga tetap (%) x Jangka waktu tenor dalam tahun / Jangka waktu tenor dalam bulan
• Total cicilan KPR per bulan = Angsuran pokok + Angsuran bunga per bulan

Simak penjelasan di bawah ini untuk mengetahui perhitungan cicilan KPR secara manual berdasarkan jenis suku bunganya.
Cara Menghitung Cicilan KPR Fixed Rate (Suku Bunga Tetap)
Suku bunga KPR tetap adalah tingkat bunga yang tetap selama masa pinjaman KPR. Artinya, pembayaran bunga bulanan Anda akan tetap sama sepanjang masa pinjaman, bahkan jika suku bunga pasar berfluktuasi. Biasanya peminjam tidak akan dikenakan sanksi atau denda jika melunasi kredit di tengah masa tenor yang masih berlangsung. Misalnya, Anda ingin memerlukan uang sebanyak Rp600 juta untuk membeli rumah dengan suku bunga tetap 5% per tahun. Tenor pinjamannya adalah selama 10 tahun atau 120 bulan. Dengan demikian, perhitungan cicilan KPR sebagai berikut:

• Cicilan pokok = Rp600.000.000 / 120 = Rp5.000.000
• Cicilan bunga per bulan = (Rp600.000.000 x 5% x 10) / 120 = Rp2.500.000
• Total cicilan KPR per bulan = Rp5.000.000 + Rp2.500.000 = Rp7.500.000
• Dengan demikian, A diharuskan membayar Rp7.500.000 setiap bulannya selama 10 tahun.

Cara Menghitung Cicilan KPR Floating Rate (Suku Bunga Mengambang)
Suku bunga mengambang (floating rate) adalah suku bunga yang memungkinkan Anda memiliki cicilan dengan nominal yang berubah setiap waktu, hal ini disebabkan karena nilai bunga mengalami perubahan bergantung pada perkembangan tingkat bunga pasar uang. Jika suku bunga di pasaran naik maka cicilan Anda juga akan mengalami kenaikan. Skema floating rate tentu akan mempengaruhi besaran pengeluaran tagihan yang harus Anda bayarkan nantinya. 
Misalnya Anda meminjam Rp600 juta untuk membeli rumah dengan suku bunga tetap 5% selama satu tahun pertama. Tenor pinjaman ini adalah 10 tahun atau 120 bulan. Oleh karena itu, seperti yang dijelaskan pada contoh suku bunga tetap, Anda diharuskan membayar Rp7.500.000 setiap bulannya selama tahun pertama. Namun, ini hanya berlaku untuk periode pertama. Setelah itu, Anda akan dikenakan suku floating rate di tahun-tahun berikutnya, yaitu sebesar 8%. Dengan cicilan pokok yang tetap, perhitungan KPR untuk tahun berikutnya adalah sebagai berikut:

• Cicilan pokok = Rp600.000.000 / 120 = Rp5.000.000
• Cicilan bunga per bulan = (Rp600.000.000 x 8% x 10) / 120 = Rp4.000.000
• Total cicilan KPR per bulan = Rp5.000.000+ Rp4.000.000 = Rp9.000.000
• Jadi, Anda harus membayar Rp7.500.000/bulan di tahun pertama dan Rp9.000.000/bulan di tahun berikutnya. Selanjutnya, Anda perlu menghitung pembayaran bulanan di tahun-tahun berikutnya sesuai dengan tren suku bunga yang berlaku.

Menghitung Cicilan KPR Capped Rate
Capped rate adalah jenis suku bunga yang tidak akan melebihi nilai tertentu atau disebut sebagai "cap" atau "batasan atas". Artinya, meskipun suku bunga pasar naik di atas batas atas ini, peminjam tidak akan membayar suku bunga yang lebih tinggi daripada batas yang telah ditetapkan. Apabila suku bunga pasar mencapai 8,75%, bank mungkin akan membatasi tingkat bunganya menjadi 10%. Ketika suku bunga pasar meningkat menjadi 12%, pembayaran cicilan akan tetap sesuai dengan batas maksimalnya, yaitu 10%. Sebagai contoh perhitungan cicilan KPR capped rate:
Misalkan jika Anda meminjam Rp600 juta untuk membeli rumah dengan suku bunga tetap 5% selama satu tahun pertama dengan tenor 10 tahun (12 bulan). Pada tahun pertama akan membayar Rp7.500.000/bulan. 
Jika suku bunga pasar berada pada 10% atau di bawahnya, pembayaran akan mengikuti tren pasar. Namun, jika suku bunga pasar melebihi 10%, pembayaran akan tetap sesuai dengan batasannya. Oleh karena itu, pembayaran yang harus dilakukan adalah sebagai berikut:

• Cicilan pokok = Rp600.000.000 / 120 = Rp5.000.000
• Cicilan bunga per bulan = (Rp600.000.000 x 10% x 10) / 120 = Rp5.000.000
• Total cicilan KPR per bulan = Rp5.000.000 + Rp5.000.000 = Rp10.000.000.

Menghitung Cicilan KPR Suku Bunga Hybrid
Suku bunga hybrid pada KPR adalah kombinasi antara suku bunga tetap dan suku bunga mengambang (floating). Dalam skema ini, suku bunga tetap akan berlaku untuk jangka waktu tertentu, biasanya beberapa tahun pertama, dan kemudian berubah menjadi suku bunga mengambang untuk sisa masa pinjaman. Setelah periode suku bunga tetap berakhir, suku bunga akan disesuaikan dengan suku bunga pasar yang berlaku saat itu. Perhitungan cicilan KPR per tahun tergantung pada suku bunga yang ditetapkan saat itu.

Memahami bunga dalam KPR sangat penting karena bunga merupakan komponen utama dalam pembayaran bulanan Anda. Bunga yang tinggi dapat meningkatkan total biaya pembayaran Anda selama masa pinjaman, sementara bunga yang rendah dapat menghemat uang Anda dalam jangka panjang. Selain itu, memahami bagaimana bunga dihitung dan bagaimana itu mempengaruhi pembayaran bulanan Anda dapat membantu Anda membuat keputusan keuangan yang lebih cerdas. Dengan membandingkan suku bunga dan syarat-syarat pinjaman dari berbagai pemberi pinjaman, Anda dapat memilih opsi KPR yang paling sesuai dengan kebutuhan dan kemampuan keuangan Anda.

Selain melakukan perhitungan manual, Anda juga bisa memanfaatkan simulasi kalkulator KPR di Loan Market. Kalkulator simulasi KPR adalah alat yang digunakan untuk memperkirakan jumlah cicilan bulanan yang harus dibayarkan oleh peminjam berdasarkan informasi yang diberikan. Dengan menggunakan kalkulator simulasi KPR, Anda dapat memasukkan informasi seperti jumlah pinjaman, suku bunga, jangka waktu pinjaman, dan jenis suku bunga (tetap atau mengambang). Setelah memasukkan informasi tersebut, kalkulator akan menghitung estimasi cicilan bulanan yang harus dibayarkan oleh peminjam.

Loan Market sebagai financial aggregator pertama di Indonesia menyediakan jasa konsultasi mengenai pengajuan hingga keperluan terkait berbagai macam jenis kredit dan pinjaman. Loan Market menawarkan jaringan eksklusif dengan berbagai partner baik dari perbankan, multifinance, fintech, dan koperasi untuk memudahkan masyarakat dalam menemukan skema pinjaman yang tepat. Loan market sudah tercatat di OJK sejak 2019 berkomitmen untuk terus menyediakan informasi yang akurat, membandingkan penawaran dari 29 lembaga keuangan terpercaya, menyediakan layanan konsultasi untuk membantu membuat keputusan finansial yang tepat. Selamat mudik dan selamat merayakan bulan Ramadhan!

Written by: Mela Oktafiani
Intern Marcomm Loan Market & Ray White PPC
Editor : Veronica Winata (Marcomm Loan Market & Ray White PPC)
Approved by : Theresia S. Tamba (SPV Marcomm Loan Market & Ray White PPC)